פיצול מגרש מגורים מנחלה חקלאית​ (החלטה 1553,מיום 07/05/2018)

 

רשות מקרקעי ישראל בהחלטת מועצה מספר 1553 (בעבר 1523) מאפשרת לבעלי נחלות חקלאיות לפצל מגרש מחלקת המגורים של הנחלה ולחתום לגביו על חוזה חכירה.

 

עד לא מכבר בעלי הנחלות נדרשו למנות בן ממשיך אחד, שיקבל את מלוא הזכויות בנחלה וזאת בהתאם להחלטות רשות מקרקעי ישראל. משפחות להן מספר ילדים נתקלו בקשיים בהורשת הנחלה, מה שיצר מחלוקות משפחתיות בין אם בחיי ההורים ובין אם לאחר פטירתם.

 

בנוסף לכך, במקרים שבהם הייתה הסכמה למינוי בן ממשיך לנחלה מצד בני המשפחה, מצבו הכלכלי של הבן הממשיך לא אפשר לו לפצות כספית את יתר האחים, וזאת לרוב בשל שוויה הגבוה של הנחלה.

 

פיצול מגרש מנחלה ויצירת זכויות עצמאיות ונפרדות למגרש מגורים מתוך הנחלה מאפשר לבעלי הנחלה להוריש אותה למספר יורשים ולא רק לבן אחד, ובכך מסייע בקבלת החלטות ההורשה.

יתרה מזאת, במקרים שבהם בנה אחד הילדים את ביתו בשטח הנחלה בסמוך להורים, ניתן לשייך מגרש עצמאי לבית המגורים הקיים ולפצלו מהנחלה. באופן זה, יתרת הזכויות בנחלה יישארו של ההורים, ובעתיד יוכלו להוריש זכויות אלו ליתר הילדים.

 

יתרון נוסף ולא פחות חשוב בפיצול מגרש מנחלה הוא ביצירת מקור הכנסה לבעלי הנחלה. פיצול מגרש מנחלה ומכירתו לצד ג' מאפשר לבעלי הנחלה מקור הכנסה לרווחה כלכלית ושיפור רמת החיים.

 

לאור היתרונות הגלומות בפיצול מגרש מנחלה, קיימת התעניינות רבה מצד בעלי הנחלות בבחינת האפשרות לפיצול מגרש, העלויות הכרוכות בכך ויישום ההליך בפועל.

 

החלטתם לפצל מגרש מנחלה? להלן השלבים:

תחילה נדרש בעל הנחלה לעמוד בתנאים להצטרפות להסדר שנקבעו לפי החלטה 1553 ביניהם הסדרה ותשלום בגין כל השימושים החורגים בתוך הנחלה, לרבות תשלום בגין תקופת עבר.

 

ככל שקיימים שימושים חורגים, רמ"י גובה דמי שימוש עבור מרכיב הקרקע שייקבעו לפי מהות השימוש החורג (מגורים, אחסנה, משרדים וכדומה), שטח השימוש החורג ומשך התקופה שבה בוצע השימוש החורג. משכך, את שיעור דמי השימוש יש לבחון באופן פרטני לכל נחלה ונחלה, ובהתאם למאפייני השימושים המבוצעים בה.

 

בנחלות שבהן הבנייה נעשתה בהתאם להיתרים וללא חריגות בנייה, ניתן יהא להצטרף להחלטה ולממש את פיצול המגרש ביתר קלות.

 

לאחר עמידה בתנאים להצטרפות להסדר יש לשלם "דמי כניסה" בשיעור של 3.75% + מע"מ מערך חלקת המגורים בשטח כולל של עד 2.5 דונם עם היקף בנייה בסיסי של 375 מ"ר.

 

מאחר שפיצול המגרש ייעשה בכפוף לתוכנית תקפה המאפשרת את הפיצול, נדרש בעל הנחלה להכין תוכנית ולאשרה במוסדות התכנון לפיה ניתן יהיה לפצל את המגרש מהנחלה. בתוכנית ייקבעו שטח המגרש המפוצל וזכויות הבנייה של בית המגורים שלא יפחתו מ-160 מ"ר. חשוב לתכנן בצורה אופטימלית את פיצול המגרש על ידי מתן דרכי גישה נוחות, וכן הקניית פרטיות הן למגרש המפוצל והן ליתרת הנחלה. 

 

לאחר אישור התוכנית נדרש בעל הנחלה לשלם דמי היוון לרמ"י (על פי שומה עדכנית) עבור המגרש המפוצל. התשלום יבוצע על ידי השלמת תשלום בשיעור של 29.25% + מע"מ עבור זכויות של 160 מ"ר, ותשלום בשיעור 33% + מע"מ עבור יתרת הזכויות שמעל 160 מ"ר.

לאחר שישולמו דמי ההיוון ייחתם הסכם חכירה מהוון לגבי המגרש המפוצל.

 

בחינת כדאיות פיצול מגרש מגורים:

פיצול מגרש למגורים מנחלה כרוך בתשלומים גבוהים ומלבד התשלום לרשות מקרקעי ישראל נדרש תשלום היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בגין אישור התוכנית וכן תשלום מס רכישה. עם זאת, ככל שהליך הפיצול מבוצע כראוי שווי השוק של המגרש המפוצל גבוה מסך העלויות והתשלומים, וככלל קיימת כדאיות כלכלית בביצוע ההליך.

 

נוכח מורכבות הליך פיצול המגרש וכן העלויות הכורכות בכך מומלץ לבחון את ההשפעות על שווי הנחלה וסך העלויות שיידרשו לפיצול טרם הגשת בקשה לפיצול מגרש ויישום החלטה 1553.