שמאות מקרקעין בע"מ

נחלת אבות -הורים רבים בעלי נחלות מרגישים צורך סנטימנטאלי להוריש את הנחלה לאחד מילידיהם וזאת מבלי לנשל את שאר הילדים ולהותיר את הנחלה בתוך המשפחה גם לאחר שהגיעו לעת זקנה , מתוך רצון להמשך פעילות המשק בדור הבא.

המגזר החקלאי רווי החלטות ונהלים ולשמאי המקרקעין תפקיד מרכזי וחשוב בליווי הלקוח.

משרדנו מומחה במגזר החקלאי בתחום המושבים והנחלות החקלאיות, ואנו מסייעים  ללקוחותינו בליווי, ייעוץ והערכות שווי על מנת להתמודד עם המציאות המורכבת במגזר החקלאי.

רשות מקרקעי ישראל פרסמה לאחרונה מכרז מס' מר/93/2020 ובו משווקים 4 מגרשים ביעוד למשרדים באזור תעשייה בנימין (אזור תעשייה נווה ימין).

המכרז מציע חתימה על חוזה חכירה מהוון (ללא הסכם פיתוח) לתקופה של 98 שנים עם אופציה לתקופה נוספת של 98 שנים, בתנאים שיהיו נהוגים ברשות במועד החידוש.

תיאור כללי של אזור תעשייה בנימין:

אזור תעשייה בנימיו (נווה ימין) ממוקם צפונית למושב נווה ימין בתחום שיפוט מועצה אזורית דרום השרון. אזור התעשייה גובל ממערב בכביש מס' 5504, מדרום בכביש מס' 55, ממזרח בתוואי מסילת הרכבת המזרחית וכביש 6.

אזור התעשייה בשטח של כ- 816 דונם וכולל מגרשים בייעוד שונים, כגון: תעשייה, משרדים, מסחר, מבני ציבור ועוד. בחלקו המזרחי של אזור התעשייה בקטע שבין כביש 6 למסילת הרכבת המזרחית מתוכנן בית עלמין בשטח של כ- 116 דונם.

מיקומו של אזור התעשייה מאפשר גישה נוחה לצירי תנועה מרכזיים כדוגמת כביש 6, כביש 444, כביש 40 וכביש 531.

אזור תעשייה נמצא בשלבי תכנון והקמה ראשוניים ומשכך יש לבחון את מכלול מאפייניו של אזור התעשייה ורמת המחירים בו טרם קבלת החלטת השקעה במתחם.

במכרז רמ"י מר93/2020 מוצעים המגרשים הבאים:

היטל השבחה הינו מס הנגבה על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תכנית, הקלה או שימוש חורג לנכס מקרקעין, אשר הביא בכך לעליית שווי הנכס. גובה המס הינו מחצית מעליית השווי.

בעל זכויות בנכס מקרקעין שקיבל דרישת תשלום של היטל השבחה גבוהה רשאי להגיש ערעור באמצעות שמאי מקרקעין מטעמו ולהפחית את גובה ההיטל.

הערעור מוגש על ידי באמצעות שמאי מקרקעין המכין חוות דעת שמאית נגדית וזאת תוך 45 יום, בבקשה למינוי שמאי מכריע או בפנייה לועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה.

כיצד שמאי המקרקעין יכול לעזור עם הפחתת היטל השבחה?

ליווי של שמאי מקרקעין מנוסה ומקצועי בתחום, יכול לעזור לכם להתמודד עם היטל ההשבחה, כאשר המטרה הניצבת מולו היא בעצם להקטין את סכום המס אותו תצטרכו לשלם עד כמה שניתן.

שמאי המקרקעין מעריך את גובה ההשבחה על ידי חישוב ההפרש בין שווי המקרקעין טרם אישור הזכויות לבין שווי המקרקעין לאחר אישור הזכויות.

ישנם מקרים בהם למרות שהתווספו זכויות בנייה בקרקע, לא הושבחה הקרקע במונחי השוק החופשי ולכן לא נדרש תשלום היטל השבחה. ולכן, חשוב שהשמאי מטעמכם יהיה בעל ניסיון בשומות היטל השבחה וייצוג בפני שמאי מכריע ו/או ועדות הערר.

למשרדנו הצלחות רבות בתחום הפחתת היטל השבחה וחיסכון של אלפי שקלים ללקוחות!

הצלחת הלקוח היא נר לרגלנו תוך דגש לפעילות המשרד מושתתת על עיקרון של יושרה ללא פשרות ונאמנות מוחלטת לאמת המקצוע, בד בבד, עם הענקת יחס אישי לכ"א מלקוחות המשרד.

אנחנו מבינים את הצרכים הספציפיים של הלקוח ומעניקים שירות שמשלב מגוון ועומק של ידע המיוחד למשרדנו. אנחנו ממוקדים ביצירת קשרים ארוכי-טווח עם לקוחותינו, מתוך הבנה שלקוחות מרוצים הם הבסיס העיקרי עליו אנחנו בונים ומרחיבים את פעילותנו.

 הצלחה של הלקוח היא הצלחה שלנו!

היטל השבחה מהו?

היטל השבחה  הוא תשלום חובה שנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה אשר אישרה תכנית והביאה בכך לעלייה בשוויו.

על מי חל היטל השבחה?

על פי סעיף 2 (א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה – “חלה השבחה במקרקעין בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעליהם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו. היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל. היטל בעקבות אישור תכנית יחול על המקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמו בלבד”.כלומר, על פי האמור בחוק, רק בעל נכס וחוכר לדורות צריכים לשלם היטל השבחה.

על פי פסיקה קיימת, כאשר מחזיק בנכס טרם חתם חוזה חכירה עם בעל הנכס ונמצא בתקופת פיתוח או הינו בר רשות בלבד, לא חל עליו היטל השבחה.

כיצד מחושב ההיטל?

מטרת ההיטל הינו לגבות מס על עליית ערך המקרקעין עקב אישור תכנית בניין עיר או עקב מתן היתר בניה הכולל את הקלות/חריגות מתכניות בניין עיר קיימות. חשוב להדגיש כי המס אינו אמור למסות את בעל הנכס על עליית מחירים בשוק המקרקעין, עלייה ריאלית של שווי הנכס, אלא, לבודד את עליית ערך הנכס אך ורק עקב ההטבה התכנונית שניתנה לו על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה בדמות היתר בניה או תכנית בניין עיר אשר מעלה את שווי הנכס.

כיצד הדבר מבוצע?

במקרה של הקלה– מעריכים את שווי הנכס נכון ליום אישור ההקלה בוועדה המקומית לתכנון ובניה בשני מצבים תכנוניים – מצב אחד – ערך הנכס על פי זכויות הבניה המותרות בתכניות בניין עיר קיימות, מצב שני – ערך הנכס על פי זכויות הבניה הכוללות חריגות מתכניות בניין עיר קיימות כפי שאושרו בוועדה המקומית לתכנון ובניה. כאשר שווי הנכס במצב השני גבוה מערך הנכס במצב בראשון – נוצרה למעשה השבחה.

במקרה של אישור תכנית בניין עיר חדשה– מעריכים את שווי הנכס נכון ליום כניסת התכנית החדשה לתוקף, בשני מצבים תכנוניים – מצב אחד – ערך הנכס על פי הייעוד וזכויות הבניה המותרות בתכניות בניין עיר קיימות, מצב שני – ערך הנכס על פי הייעוד וזכויות הבניה החדשות כפי שאושרו בתכנית בניין עיר החדשה. כאשר שווי הנכס במצב השני גבוה מערך הנכס במצב בראשון – נוצרה למעשה השבחה.

מכיוון שבפועל נוצר מצב שנכסים נמכרים שנים לא מעטות לאחר שאושרו תכניות בניין עיר משביחות, מעריכים את עליית ערך המקרקעין ליום כניסת התכנית לתוקף, גם אם מדובר בתכנית שאושרה לפני עשר שנים. השווי משקף את המחירים שהיו בשוק המקרקעין ביום בו נכנסה התכנית לתוקף, גם אם מדובר בתקופה שלפני שנים רבות ואת ההשבחה שנוצרה מצמידים על פי החוק, למדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבניה, לפי הנמוך מבין השניים.

מה הוא שיעור המס?

שיעור המס הינו 50% מההשבחה.

מי קובע את שווי ההשבחה?

שווי ההשבחה נקבע על ידי שמאי מקרקעין במסגרת מסמך הנקרא “שומת היטל השבחה”.

על פי סעיף 4 (1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה “ההשבחה תיקבע בידי שמאי מקרקעין בסמוך לאחר אישור התכנית , התרת השימוש החורג אומתן ההקלה. אולם רשאית הועדה המקומית לדחות את עריכת שומת ההשבחה עקב אישור תכנית עד למימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה.“

מכיוון שהחובה לשלם את ההיטל קמה לבעל הנכס אך ורק בעת מימוש ההשבחה וכפי שהוזכר לעיל מימוש ההשבחה יכול להתבצע שנים לאחר שהנכס הושבח עקב אישור תכנית בניין עיר חדשה, רשאית הועדה המקומית לדחות את עריכת השומה מיום אישור התכנית המשביחה ועד ליום מימוש הזכויות בפועל.

את שומת ההשבחה עורך שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה. במסגרת השומה, השמאי בודק את הנתונים הפיסיים והמשפטיים של הנכס וכן, בודק את כל תכניות בניין עיר אשר אושרו והנכס הנבדק נכלל בשטחן . על השמאי להביא בחשבון את מחירי השוק שהיו קיימים במועד כניסת כל אחת מהתכניות לתוקף ולהעריך את שווי הנכס נכון ליום כניסת התכנית לתוקף. בשומת השבחה הנעשית עקב אישור הקלה מתכנית בניין עיר או עקב אישור לביצוע שימוש חורג מייעוד הנכס הקבוע בתכנית בניין עיר מאושרת, מביאים בחשבון את מחירי השוק ביום בו אושרה ההקלה/חריגה בישיבת הועדה המקומית לתכנון ובניה.

על פי הוראות המעבר שנקבעו כאשר חוקקה התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, ניתן לגבות היטל השבחה על שרשרת של תכניות אשר אושרו בעבר, כאשר המוקדמת ביותר היא התכנית שהייתה בתוקף ביום 1/7/1975. משמע, תכניות משביחות אשר אושרו לפני 1/7/1975, לא ניתן לגבות בגינן היטל השבחה.

חשוב להדגיש – בעלים או חוכר ישלמו היטל השבחה עם מימוש זכויות לגבי תכניות אשר אושרו אך ורק לאחר שרכשו את הזכויות בנכס או עבור היתר בניה אשר ניתן כאשר הם בעלי זכויות בנכס.

מתי ניתן פטור מהיטל השבחה?

סעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, מפרט מתי לא תחול חובת תשלום היטל השבחה. להלן תמצית המקרים:

על פי סעיף 19 (א) “חל היטל על בעל מקרקעין עקב מתן הקלה או התרת שימוש חורג, רשאית הועדה המקומית לפטור את בעל המקרקעין מחובת תשלום ההיטל, כולו או חלקו, בגלל מצבו החמרי.”

סעיף 19 (ב) מונה רשימה של מקרים בהם לא תגבה הועדה המקומית לתכנון ובניה היטל השבחה:

(1) השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף;

(2) השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה;

(3) השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, תשכ”ה-1965;

(4)   השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל”ט-1979, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות;

(5)   השבחה במקרקעין המשמשים לבעליהם לבניה של דירת מגורים או להרחבתה והוא זכאי לסיוע באחת מתכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהסיוע מיועד לבניה של אותה דירת מגורים, או להרחבתה, והשטח הכולל של אותה דירה תואם את הוראות תכנית הסיוע לה הוא זכאי; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת; פטור לפי פסקה זו יחול רק לענין קבלת היתר לבניית הדירה האמורה או להרחבתה אולם מקבל הפטור רשאי להעביר את הבעלות או את החזקה בדירה גם ללא תשלום היטל על אותה דירה או חלק ממנה שלגביהם קיבל את הפטור;

(6)   השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה עשר שנים לפחות, והם משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתכנית שאושרה, והתכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני י”ב בטבת תש”י (1 בינואר 1950); פטור לפי פסקה זו יחול רק לגבי השטח המשמש לבניה או להרחבת הדירה האמורה; לענין משך ההחזקה, דין מי שהועברו לו זכויות במקרקעין מכוח הדין, כדין המעביר;

(7)   השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות, הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות, לרבות בניית מעלית, שבנייתה אינה נדרשת לפי חוק זה או לפי כל דין לרבות תוספת שטחי שירות של עד 5% משטח המגרש כאמור בסעיף 151(ב1);

(8)   השבחה במקרקעין המשמשים או המיועדים לשמש לדרך ציבורית, בין אם היא ממוקמת מעל פני הקרקע ובין מתחת לפני הקרקע, לרבות תחנה, מכל סוג שהוא, לאיסוף נוסעים ולהורדתם, למעט שטח במקרקעין כאמור המשמש או המיועד לשמש לצרכים מסחריים.

(9) השבחה במקרקעין בשל בניית מרחב מוגן בשטח כאמור בסעיף 158ז(א1)(1);

(10) השבחה במקרקעין בשל קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, שניתן מכוח תכנית כמפורט להלן:

(א)   תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ”א 38);

(ב) תכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תכנית המתאר הארצית האמורה בפסקת משנה (א) ושבין מטרותיה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה; פטור לפי פסקת משנה זו יחול רק לגבי חלק מההשבחה שהיה פטור מתשלום היטל השבחה לו ניתן היתר לפי תכנית המתאר הארצית האמורה בפסקת משנה (א);

(ג) תכנית אחרת המאפשרת בניית חדר מגורים על גג המבנה; פטור לפי פסקת משנה זו יחול רק לגבי חדר מגורים כאמור הצמוד לדירה שתיווסף לפי התכניות האמורות בפסקאות משנה (א) או (ב) ונכלל בהיתר שניתן לצורך חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה על פי הוראות תכניות אלה; שר הפנים רשאי, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, לקבוע יישובים או אזורים, לפי אמות מידה שיקבע, שבהם לא יחולו הוראות פסקת משנה זו.

(11)   בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או

קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד

שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ”ר;

האם ניתן לערער על קביעת היטל ההשבחה?

על פי סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ניתן להגיש לועדת ערר מחוזית להיטל השבחה תוך 45 יום מקבלת היטל ההשבחה.
ניתן להגיש ערעור על אופן חיוב היטל ההשבחה או על גובה ההיטל.
רצוי להתייעץ ולקבל ליווי לאורך כל התהליך משמאי מקרקעין מקצועי המתמחה בתחום של היטל השבחה, על מנת להגדיל את סיכויי ההצלחה של הגשת הערעור.

משרד "מרום גולי שמאות מקרקעין " מומחה במתן שירותי שמאות בתחום של היטל השבחה וכן ייצוג החוכר בפני שמאי מכריע .

בעלי נחלות חקלאיות, בעלי משקי עזר וחקלאים המחזיקים בשטחים של רשות מקרקעי ישראל נדרשים לשלם לרשות מקרקעי ישראל תשלומים בעת ביצוע פעולות בנכסיהם, כגון: תוספות בנייה, פיצול מגרש, שינוי ייעוד, העברת זכויות, דמי שימוש וכיו"ב.

בעסקות שבהן השווי נקבע על פי שומת מקרקעין שנערכת על ידי שמאי מטעם רמ"י, יכול בעל הזכויות לערער על השווי שנקבע בשומת רמ"י באמצעות הגשת השגה על השומה. השגה על שומה היא כלי בידי בעל הזכויות להביע עמדתו בעניין שווי הקרקע, עבורה עומדת להתבצע עסקה בין רמ"י לבינו.

בקשה לתיקון טעות בשומה

בעת קבלת השומה חשוב לקרוא בעיון את השומה ולוודא כי המידע המצוין בה נכון. טעות בשומה מוגדרת כטעות בפרטי המקרקעין, בזכויות הקנייניות במקרקעין, בנתונים הפיזיים של המקרקעין, במצב התכנוני החל על המקרקעין או טעות אריתמטית העשויה להיות בתחשיב השומה.

ככל וקיימת טעות באחד מהנושאים הנ"ל, רשאי בעל הזכויות להגיש בקשה לתיקון טעות בשומה, וזאת עד 21 יום מיום מקבלת השומה. רמ"י תבדוק את הטענות בדבר הטעות ותישלח תשובה לבעל הזכויות בתוך 45 ימים מיום קבלת הבקשה.

לאחר קבלת התשובה, רשאי בעל הזכויות להגיש השגה ראשונה על השומה בתוך 60 ימים מיום קבלת התשובה.

טענה משפטית

פעמים רבות ישנן לבעל הזכויות טענות שאינן שמאיות (טענות משפטיות) אשר הוא מעוניין לטעון בפני רמ"י. במקרה כזה, בעל הזכויות נדרש להגיש את טענתו בכתב לרמ"י בתוך 21 ימים מהיום שבו הוגשה לו הודעת התשלום. בקשתו תועבר ליועץ המשפטי של המרחב ברמ"י להמשך הטיפול, ויבוצע תיקון שומה ככל שנדרש.

את הטענות המשפטיות יש לטעון בנפרד ולא כחלק משומת ההשגה הנערכת על ידי שמאי מקרקעין מטעם בעל הזכויות.

טענות משפטיות מועלות לרוב בשומות לדמי שימוש לעניין השטח לחיוב בדמי שימוש, מהות השימוש החורג שבוצע בנכס וכן תקופת השימוש. טענות אלו יש להגיש במסגרת טענות משפטיות עם ביסוס משפטי מתאים לכך. בירור הטענות המשפטיות כבר בתחילת ההליך יחסוך זמן רב בהמשך הטיפול בתיק.

השגה ראשונה

טרם הגשת השגה שמאית יש לבחון היטב כדאיות הגשת השגה וזאת על ידי התייעצות עם שמאי מקרקעין שיבחן את סבירות השומה. בנוסף, יש להביא בחשבון את העלויות הכרוכות בהגשת השגה (תשלום אגרה ושכר טרחה לשמאי המקרקעין).

בעל זכויות המבקש להשיג על שומת רמ"י, נדרש להגיש בקשתו להשגה עד 60 ימים מיום קבלת השומה. להשגה נדרש בעל הזכויות לצרף שומת השגה שנערכה על ידי שמאי מקרקעין מטעמו שבה יפורטו הסוגיות השמאיות שבמחלקות וכן יוצג ביסוס להן. ההשגה נדונה בפני שמאי מקרקעין באגף שומת מקרקעין בשמאי הממשלתי, משרד המשפטים.

חשוב לדעת כי באפשרות השמאי הממשלתי לקבוע הפחתה או תוספת לערכי השווי שנקבעו בשומת רמ"י או להותירם ללא כל שינוי.

השגה שנייה

לאחר קבלת החלטה בהשגה ראשונה ניתן להגיש השגה שנייה שתידון בפני ועדת ההשגות הפועלת מתוקף החלטות רשות מקרקעי ישראל. בוועדה שלושה חברים: משפטן, השמאי הממשלתי הראשי או סגנו ושמאי מכריע (לפי תיקון 84 לחוק). השגה שנייה תוגש עד 45 ימים מיום קבלת ההחלטה בהשגה הראשונה.

יצוין כי רמ"י רשאית אף היא להגיש השגה שניה על החלטה בהשגה ראשונה, ורמ"י אכן פועלת כך לעיתים.

בדומה להשגה ראשונה גם החלטת ועדת ההשגות יכולה להיות נמוכה/שווה/גבוהה מהשווי שנקבע בשומה המקורית.

ביצוע העסקה במקביל להשגה

בעל זכויות רשאי לחתום על העסקה במקביל להליך השגה על השומה לפי אחת מהאפשרויות הבאות: תשלום מלוא הסכום שנקבע על ידי רמ"י או תשלום 75% מהסכום והפקדת ערבות בנקאית על יתרת הסכום. התחשבנות סופית לגבי סכום החיוב תיערך לאחר מיצוי הליך ההשגה.

משרד "מרום גולי שמאות מקרקעין" הינו משרד בוטיק המתמחה בשירותי ייעוץ, ליווי ושמאות מקרקעין המתאפיין בהכרה טובה וגבוהה של המגזר החקלאי. למשרד ניסיון עשיר והצלחות בליווי לקוחות בהליכי השגה בנושאי רשות מקרקעי ישראל. משרדנו מעניק שירותי שמאות בתחום החל מבחינת שומת הרשות וערכי השווי בה, ועד להגשת שומת השגה מפורטת ומקיפה וכן ייצוג החוכר בהליכי ההשגה.

לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) עומדת זכות מכוח היותה מנהלת הקרקעות שבבעלות המדינה, רשות הפיתוח וקק"ל, לחייב חוכר או בר-רשות בדמי שימוש בגין שימוש בלתי מורשה במקרקעין. כך לדוגמא, בהסכם המשבצת עם האגודה נקבע בסעיף 19 א' כי אסור לחבר אגודה לבנות מבנה כלשהו ו/או להוסיף תוספת למבנה קיים ללא קבלת הסכמת רמ"י מראש ובכתב.

בעל זכויות העושה שימוש בקרקע ללא הסדר חוזי עם רמ"י חשוף בפני דרישת תשלום דמי שימוש עבור השימוש הלא מורשה. בנוסף לכך, כל פעולה הקשורה ברמ"י החל מרישום זכויות, בקשה לתוספת בנייה ועד להצטרפות להחלטות החדשות לרבות פיצול מגרש - מחייבת כתנאי סף הסדרת כל השימושים הקיימים במקרקעין.

משכך, כל בעל נחלה ומשק עזר חייב להיות מודע לסיכון הטמון בביצוע שימוש חורג ומהם הפתרונות להסדרת השימושים החורגים.

שימושים חורגים, מה זה?

כל שימוש בקרקע על ידי בעל זכויות ללא הסדר חוזי וללא אישור רמ"י (לדוגמא: הסבת מבנה חקלאי לאחסנה/מלאכה, הקמת יחידות דיור ללא אישור, שימוש מסחרי בנחלה וכדומה).

כיצד מחושבים דמי השימוש?

דמי השימוש הם בשיעור של 6% מערך הקרקע.

לצורך גביית דמי השימוש יאמוד שמאי רמ"י את מרכיב הקרקע בהתאם לשימוש שבוצע בפועל, היקף השטח המבונה ומשך תקופת השימוש. שיעור דמי השימוש יוכפל באומדן השווי שקבע שמאי רמ"י בכל שנה, וכן יוצמד נכון למועד תשלום דמי השימוש בפועל.

רמ"י נוהגת לחייב דמי שימוש שבע שנים אחורה, אם כי יכולה אף לתבוע דמי שימוש לתקופה ארוכה יותר, כך שדמי השימוש לרמ"י עלולים להגיע לסכומים גבוהים במיוחד. 

איך להתמודד עם שומת רמ"י לדמי שימוש?

ראשית, יש לבחון את הנתונים העובדתיים לפיהם נקבעו דמי השימוש, כגון: מהות השימוש, השטח המבונה ומשך התקופה. במקרים רבים נתגלה כי החיוב נערך באופן שגוי ותיקון הנתונים העובדתיים הביא להפחתה משמעותית בדמי השימוש. 

בנוסף לכך, בעל זכויות שקיבל שומה מטעם רמ"י בגין דמי שימוש רשאי להגיש שומת השגה מטעמו בתוך 60 ימים מן היום ששומת הרשות הומצאה לידו. ההשגה תדון בפני שמאי מחוזי באגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים. במקרה הצורך ניתן אף  להגיש השגה שנייה שתדון בפני ועדת השגות על שומת השמאי המחוזי. 

הסדרת שימושים חורגים

תשלום דמי השימוש לרמ"י אינו מסדיר את השימושים החורגים, ולכן בעל הזכויות חייב להסדיר שימושים אלו. הסדרת שימושים תבוצע על ידי הוצאת היתר בנייה בכפוף להחלטות רמ"י, ותוכניות בניין עיר בתוקף או על ידי החזרת המבנה לשימוש שבהיתר (ככל שקיים) או בהריסת המבנה ופינויו. 

מאחר שנדרש להוציא היתר בנייה למבנה, מומלץ תחילה לבחון את העלויות הכרוכות בהכשרת המבנה בגין תשלום דמי היוון לרמ"י והיטל השבחה לוועדה המקומית.

לסיכום

השימושים החורגים הם תופעה מוכרת בכל מושב ומושב, שימושים שהלכו וגברו בשנים האחרונות, הן מתוך ניסיון במציאת מקור פרנסה, והן במתן פתרון דיור למי מבני המשפחה.

רמ"י מבצעת אכיפה ומגישה תביעות כנגד בעלי נחלות ומשקי עזר אשר בשטחם מבוצעים שימושים חורגים. דמי השימוש הם נטל כספי כבד מאוד, והמסקנה המתבקשת היא כי יש לטפל בשימושים אלו מוקדם ככל הניתן ולהסדיר אותם.

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1561 (לשעבר 1252) קובעת הוראות בניה למגורים בנחלות במושבים.

ראשית, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) תתיר בנייה למגורים אך ורק בשטח הצהוב כפי שנקבע בתכנית בנין עיר תקפה החלה על הנחלה.

רמ"י לא תאשר בניה למגורים בחלקות ב' של הנחלה, גם אם קיימת תכנית בנין עיר החלה על חלקה ב' ומאפשרת בנייה בה.

בעל הנחלה רשאי להקים שלוש יחידות דיור, כדלקמן:

יחידה 1:  בית ראשי לבעל הנחלה בשטח 160 מ"ר.

יחידה 2:  בית לדור המשך/בן ממשיך בשטח של עד 160 מ"ר.

יחידה 3:  מקום שהוכח להנחת דעתה של הרשות, כי בנחלה מתגוררים בפועל שלושה דורות של משפחת בעל הזכויות בנחלה, לרבות בעל הזכויות ודור  משך, ובתנאי שהדור המבוגר היה בעל זכויות בנחלה, או עודנו בעל הזכויות המקורי בנחלה והדור הצעיר מהווה משפחה שטח היחידה 55 מ"ר. 

סה"כ:  375 מ"ר (160 + 160 + 55)  ללא תשלום לרמ"י.

כאשר קיימת תכנית בנין עיר המאפשרת לבנות שטח שמעל 160 מ"ר ליח"ד לבעל הנחלה ולבן ממשיך או מעל 55 מ"ר ליח"ד שלישית, נדרש בעל הנחלה לשלם דמי היוון לרמ"י.

הגדלת היקף הבנייה למגורים מעל 375 מ"ר:

עבור בנייה שמעל 160 מ"ר ביחידה הראשונה והשניה, ומעל 55 מ"ר ביחידה השלישית – תגבה הרשות דמי היוון של 91% מערך הקרקע.

בעל נחלה אשר חויב בתשלום היטל השבחה על ידי הוועדה המקומית עבור הזכויות, יהיה זכאי להחזר דמי היתר בגובה היטל ההשבחה ששולם על ידו, ובלבד ששיעור דמי ההיתר ששולמו בעד הזכויות הנוספות לא יפחת מ- 46%.

לסיכום:

החלטה 1561 קובעת מהם התנאים וזכויות הבנייה למגורים בנחלה לפיהם לא נדרש בעל הנחלה לשלם דמי היוון עבור מימוש הזכויות. רמ"י מאפשרת זכויות בהיקף של 375 מ"ר סה"כ אם כי בעל הנחלה חייב לעמוד בתנאים, בין היתר, הוכחה של 3 דורות בנחלה.

בעל נחלה שאינו עומד בתנאי החלטה 1561 וברצף בין דורי של בעל נחלה, דור המשך ונכד נשוי - יכול להצטרף להחלטה מס' 1591 ולשלם דמי רכישה בשיעור של 3.75% משווי חלקת המגורים, ובכך תבוטל הדרישה לרצף בין דורי ומימוש היקף בנייה של 375 מ"ר יכול להיעשות במספר יחידות דיור ובגודל כפי שנחוץ לבעל הנחלה ובכפוף לתכנית בנין עיר תקפה.

מנהל מקרקעי ישראל גובה דמי שימוש בגין שימוש בקרקע ללא הסדר חוזי עימו (שימוש שלא כדין). כך לדוגמא, בעל נחלה העושה שימוש בתחום הנחלה לחנות מסחרית בשטח בנוי 100 מ"ר ללא הסדר חוזי מול המינהל - יידרש לשלם דמי שימוש עבור מרכיב הקרקע של חנות בשטח 100 מ"ר לכל שנה בה בוצע השימוש.

מנהל מקרקעי ישראל גובה דמי שימוש בגין שימוש בקרקע ללא הסדר חוזי עימו (שימוש שלא כדין). כך לדוגמא, בעל נחלה העושה שימוש בתחום הנחלה לחנות מסחרית בשטח בנוי 100 מ"ר ללא הסדר חוזי מול המינהל - יידרש לשלם דמי שימוש עבור מרכיב הקרקע של חנות בשטח 100 מ"ר לכל שנה בה בוצע השימוש.

דמי השימוש הינם שנתיים ובשיעור של 5%-6% מערך הקרקע.

לצורך גביית דמי השימוש יאמוד שמאי המינהל את מרכיב הקרקע בבעלות מלאה בהתאם לשימוש שבוצע בפועל ולמשך תקופת השימוש שבוצעה.

שיעור דמי השימוש יוכפל באומדן השווי שקבע שמאי המינהל בכל שנה וכן יוצמד נכון למועד תשלום דמי השימוש בפועל.

דמי השימוש למנהל מקרקעי ישראל עשויים להגיע לסכומים גבוהים במיוחד וזאת בהתחשב במשך השימוש ומהות השימוש שבוצע.

בעל זכויות שקיבל שומה מטעם מנהל מקרקעי ישראל בגין דמי שימוש - רשאי להגיש שומת השגה מטעמו, בתוך 60 ימים מן היום ששומת הרשות הומצאה לידו.

משרדנו מעניק שירותי שמאות בתחום החל מבחינת שומת הרשות וערכי השווי שנקבעו בה ועד להגשת שומת השגה מפורטת ומקיפה וכן ייצוג בעל הזכויות בדיונים בפני השמאי המחוזי וועדת ההשגות.

בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 534 בדבר שיעור חלקה של רשות מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע, נקבע כי חוכר המעביר זכות חכירה חייב בתשלום דמי הסכמה בשיעור של שליש (1/3) מעליית ערך הקרקע.

שיעור תשלום דמי הסכמה בעת העברת זכויות בנחלה מהווה סכום נכבד מהתמורה המתקבלת במכירת נחלה, על כן מומלץ טרם מכירת הנחלה לקבל אומדן לגובה דמי הסכמה הצפויים לתשלום למינהל.

תחשיב דמי ההסכמה בנחלה נקבע על ידי מספר נתונים, ביניהם: מחיר המכירה של הנחלה, שווי המחוברים (מבני מגורים, פיתוח חצר ומבני משק), סכום התמורה בהעברה הקודמת והמחיר היסודי המזערי.

לצורך ביצוע תחשיב דמי הסכמה, בעת העברת זכויות בנחלה, שמאי מקרקעין מטעם רשות מקרקעי ישראל יאמוד את מרכיבי השווי הבאים:

א. שווי הנחלה למועד עסקת המכר והאם התמורה שנקבעה בחוזה סבירה. יודגש כי תחשיב דמי הסכמה ייערך בהתאם לשווי הנחלה ע"פ הערכת השמאי וככל שהערכת השווי שתיקבע תהיה גבוהה מסכום התמורה בעסקה - דמי הסכמה לתשלום יהיו גבוהים יותר.

ב. שווי המחוברים בנחלה נכון למועד עסקת המכר.

    המחוברים שיובאו בחשבון הם: מבני מגורים, פיתוח חצר (גינון גדרות ושבילים), מבני משק (לרבות חממות ולולים המשותפים למספר נחלות ושאינם חלק מהרכוש המשותף של האגודה).

    שווי המחוברים נדרש לצורך ניכוי משווי הנחלה במצב בו שווי המחוברים גבוה מסכום התמורה הקודמת.

בעל נחלה שקיבל שומה מטעם רשות מקרקעי ישראל רשאי להגיש שומת השגה מטעמו, בתוך 60 ימים מן היום ששומת הרשות הומצאה לידו.

לתשומת לב עם אישור החלטת מועצה מס' 1591 בוטלה החלטה מס' 534 ונקבע כי ישולמו דמי רכישה עבור מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים. עם זאת, דמי הסכמה בגין העברת זכויות ימשיכו להיות משולמים בהתאם להוראות החלטת מועצה מספר 534, חרף ביטולה, כאשר החוכר מחזיק חוזה בתוקף והוא עומד על המשך תחולתו או שהחוכר מבקש לממש זכאותו לחידוש חוזה שהיה בידו.

משכך, טרם ביצוע פעולת מכר של נחלה יש לבחון את הזכויות הקיימות בנחלה ואת הדרך הנכונה ביותר לתשלום עבור אישור רמ"י להעברת הזכויות, אם על ידי תשלום דמי רכישה לפי החלטה 1591 או תשלום דמי הסכמה לפי החלטה 534.

משרדנו מעניק שירותי שמאות בתחום החל מבחינת שומת הרשות וערכי השווי שנקבעו בה ועד להגשת שומת השגה מפורטת ומקיפה וכן ייצוג בעל הנחלה בדיונים בפני השמאי המחוזי וועדת ההשגות.

דוגמאות לתחשיב דמי הסכמה לפי החלטת מועצה מס' 534:

דוגמה א'

נחלה במושב בדרום השרון נמכרה, בתאריך 01/01/2016, תמורת סכום של 5,000,000 ₪.

הנחלה נרכשה ע"י המוכר בתאריך 01/01/2009 תמורת סכום של 3,000,000 ₪.

שמאי רשות מקרקעי ישראל קבע כי שווי הנחלה נכון למועד עסקת המכר 5,000,000 ₪ (בהתאם להסכם המכר) ושווי המחוברים 1,000,000 ₪.

שווי הנחלה למועד עסקת המכר                                   5,000,000         ₪

התמורה בהעברה קודמת משוערך למועד העסקה           3,343,623         ₪

הפרש שווי                                                                   1,656,377         ₪

דמי הסכמה -

1/3 מהפרש השווי                                                         552,125           ₪

2% מהמחיר היסודי המזערי (614,600 ₪)                       12,292           ₪

סה"כ                                                                           564,417           ₪

בתוספת מע"מ                                                               660,367           ₪

דוגמה ב'

בהתאם לנתונים בדוגמה א' כעת נניח כי שמאי הרשות קבע כי שווי הנחלה 6,000,000 ₪, כך שסכום עסקת המכר נמוך ואינו משקף את השוק של הנחלה.

שווי הנחלה למועד עסקת המכר                                     6,000,000         ₪

התמורה בהעברה קודמת משוערך למועד העסקה         3,343,623         ₪

הפרש שווי                                                                   2,656,377         ₪

דמי הסכמה -

1/3 מהפרש השווי                                                         885,459            ₪

2% מהמחיר היסודי המזערי (614,600 ₪)                       12,292             ₪

סה"כ                                                                           897,751             ₪

בתוספת מע"מ                                                             1,050,368         ₪

​