היטל השבחה
היטל השבחה הוא תשלום חובה שנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה אשר אישרה תכנית והביאה בכך לעלייה בשוויו.
חישוב היטל השבחה:
תשלום היטל השבחה נדרש בעת עליית ערך המקרקעין בעקבות מתן אחד מהאישורים הבאים:
- אישור תכנית בנין עיר.
- אישור הקלה.
- אישור שימוש חורג.
החייב בתשלום הינו האדם שהיה בעל המקרקעין/חוכר לדורות במקרקעין המושבחים.
גובה ההיטל מהווה מחצית (50%) מההשבחה כאשר מוער התשלום הינו מועד "מימוש הזכויות" אם במכר או במימוש הזכויות בפועל.
מטרת ההיטל כיסוי הוצאות הוועדה המקומית שעוסקת בתכנון ופיתוח, ברכישת מקרקעין לצורכי ציבור ובתשלום פיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
תיקון 84 לחוק התכנון והבניה שנכנס לתוקף, ביום 01/05/2009, הביא לשינוי מהותי בכל הנוגע להליכי הבירור וההשגה על שומת היטל השבחה.
בעת קבלת שומת היטל השבחה עומדות בפני בעל מקרקעין/חוכר לדורות האפשרויות הבאות:
* תשלום היטל השבחה כפי שנקבע ע"י הועדה.
* ככל שהינו חולק על עצם החיוב בחיוב בהיטל השבחה ולא על סכום ההשבחה, הינו רשאי לפנות לועדת ערר
לפיצויים והיטל השבחה בתוך 45 ימים מיום שהומצאה לו שומת ההשבחה.
באם קיימת בנוסף מחלוקת בדבר גובה ההשבחה, מצרף בעל הזכויות שומת השבחה שנערכה על ידי שמאי מטעמו
לפנייה לועדת הערר שתמנה, כלל שיידרש, שמאי מייעץ לדון בסוגיות השמאיות.
* ככל שהינו חולק על גובה היטל השבחה, הינו רשאי לפנות ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בתוך 45 ימים מיום
שהומצאה לו שומת ההשבחה ולבקש מינוי לשמאי מכריע.
בתוך תקופה של 15 ימים מיום קבלת הבקשה למינוי שמאי מכריע, יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין יודיע על
זהות השמאי המכריע.
בעת מינוי שמאי מכריע יש להעביר לידיו בתוך 21 ימים מסמך המעיד על בעלות בנכס (נסח טאבו, אישור זכויות
וכדומה), שומת השבחה שהתקבלה על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה וכן שומה שנערכה מטעמו.
למשרדנו נסיון עשיר בליווי, ייעוץ והכנת שומות היטל השבחה.
בעת פניית הלקוח למשרדנו נערכת בחינה של שומת ההשבחה שהתקבלה מהועדה המקומית לעניין סבירות השווי שנקבע. ככל שקיימת כדאיות בהגשת שומת השגה להיטל השבחה, מבוצעת שומת היטל השבחה מפורטת ומנומקת בה נקבעים ערכי השווי לחיוב בהשבחה תוך ייצוג הלקוח מול הועדה המקומית והשמאי המכריע.
בעת קבלת שומת השבחה ראשית נבחן את נכונות המידע המצוין בה, כגון: פרטי הנכס, הזכויות בנכס, תכניות בנין עיר החלות על המקרקעין וכן העילה לחיוב בהיטל השבחה.
במידה ונפלה טעות בשומת הועדה, בעל הזכויות רשאי לבקש את תיקון שומת הועדה.
ככל ולא נפלה טעות נעבור להליך השגה על שומת השבחה בפני שמאי מכריע בהתאם לשלבים הבאים:
א. פנייה ליושב ראש מועצת השמאים בבקשה למינוי שמאי מכריע.
ב. עם קבלת הודעה בדבר מינוי שמאי מכריע, העברה תוך 21 ימים שומה שנערכה מטעם בעל הזכויות בנכס.
השומה הינה מורחבת ומקיפה הכוללת:
- ביקור בנכס ובסביבתו.
- ביקור בוועדה המקומית לתכנון ולבניה וסקירת כל תכניות בנין העיר הקיימות החלות על המקרקעין הנדון.
- עיון בתיק הבניין וסקירת המידע הקיים בו.
- סקירת הזכויות הקנייניות בנכס.
- התאמת עקרונות השומה לאומדן ההשבחה, ככל שקיימת.
- סקירת נתוני השוואה בסביבת הנכס לרבות עסקאות מכר ומחירי ביקוש והתאמתם לנכס הנדון.
- גיבוש אומדן ההשבחה החלה בנכס.
ג. הופעה בדיון בפני שמאי מכריע.
ד. קבלת הכרעת השמאי המכריע תוך 60 ימים ממועד הדיון.
במידה וקיבלתם שומת השבחה מהועדה המקומית אנחנו כאן בשבילכם לייעוץ, ליווי וביצוע שומה נגדית.
סעיף 2 (א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק" ), קובע מפורשות את זהות החייבים בהיטל השבחה – הבעלים או החוכר לדורות של המקרקעין.
"חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן היטל); היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל; היטל בעקבות אישור תכנית יחול על מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמה בלבד".
ביחס למקרקעי ישראל, נקבע סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק מנגנון "חלף היטל השבחה", לפיו כאשר מקרקעין אינם מוחכרים לדורות או מוחכרים לדורות לשימוש חקלאי וייעודם שונה ליעוד אחר בנסיבות שבהן החוכר אינו זכאי לנצל את הקרקע לפי ייעודה החדש, אלא אם ייחתם הסכם חכירה חדש או יתוקן המקורי החייב בהיטל השבחה הינה רשות מקרקעי ישראל, הנדרשת לשלם לרשות המקומית חלף היטל השבחה – 12% מתקבוליה באותה רשות.
משכך, זכות "בר רשות" אינה מוגדרת כזכות במקרקעין על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, אם כי, בתאריך 03/09/2014 , התקבל בבית משפט העליון פס"ד רע"א 725/05 - ועדה מקומית לתכנון ולבניה שומרון נ' בלוך ואח' , הקובע כי לחקלאים בעלי מעמד של "בר רשות" במושבים יש מעמד של זכויות בקרקע כזה, שמחייב אותם לשלם היטלי השבחה, בגין תכניות משביחות שיחולו על הקרקעות שברשותם, זאת בעוד החוק מאפשר לגבות את ההיטל רק מבעלים או מחוכרים.
סעיף 96, פס"ד רע"א 725/05:
"מסקנתי היא אפוא כי הפרשנות שיש לאמץ למונח חוכר לדורות הנזכר בסעיף 2 (א) לתוספת השלישית לחוק היא פרשנות מהותית, המביאה להגשמת התכליות המונחות ביסוד היטל ההשבחה ולאיזון בין האינטרסים המצויים בבסיסו, ולפיה יש לראות במשיבים, ברי רשות במקרקעי המינהל מכוח חוזה המשבצת, כחוכרים לדורות לצורך החיוב בהיטל. זאת, לאחר שנמצא כי מעמדם בפועל במקרקעין שברשותם עולה לכדי מעמד של חוכרים לדורות".
עתירה לקיום דיון נוסף (דנ"א 6246/147, מיום 09/12/2014) נדחתה ע"י בית המשפט העליון.
לאור האמור, בעלי זכויות "בר רשות" מחויבים בהיטל השבחה בעת מכירת נחלה חקלאית, בקשה להיתר בניה ובקשה לשימוש חורג.
לקבלת ייעוץ והכוונה לבחינת היטל ההשבחה וכן פניה לשמאי מכריע פנו למשרדנו בטלפון או במייל.
