הערכות שווי מקרקעין
מאפייניו של מבנה ציבור הינם ייחודיים המבדילים אותו מהשימושים במקרקעין העסקיים הפרטיים, כך ששוק הנכסים המיועדים למבני ציבור הינו מצומצם למדי וכי רמת הסחירות וגמישות השימוש במבני ציבור נמוכה - מבנה ציבור מותאם בדרך כלל לשימוש מסוים והתאמתו למשתמש אחר כרוכה הן בשינויים במבנה ולעיתים גם בשינוי התב"ע החלה על הקרקע.
ככלל, גישת השומה העדיפה לשומת זכויות במקרקעין היא גישת ההשוואה הישירה לנכסים דומים.
יחד עם זאת, גישת השוואה למחירי השוואה למבני ציבור כמעט ואינה ישימה לנוכח מיעוט העסקאות בנכסים אלה, אם בכלל קיימים.
לפיכך, הערכת שווי מבני ציבור נערכת "בגישת העלויות" - בגישה זו מרכיב הקרקע יחושב בגישת "ההשוואה עקיפה" בה שווי מ"ר קרקע מבונה נגזר משווי קרקע בייעוד האלטרנטיבי הסחיר הדומה ככל האפשר (שאינו בהכרח הייעוד השכיח בסביבה) שעליו יופעלו מקדמי התאמה, ואילו יתווסף מרכיב עלות הבניה, פחת ויזמות מופחתת.
סקירת ענף המגורים לאוכלוסייה המבוגרת:
בישראל יש כיום מעל 500 מוסדות שמטרתם לשמש מעון לאוכלוסייה המבוגרת כאשר חלקם בבעלות פרטית או של חברה בע"מ, בחלקם בבעלות ציבורית (עמותות ללא כוונת רווח וגופים ציבוריים אחרים) ובחלקם בבעלות ממשלתית (משרד הבריאות).
מוסדות אלו מתחלקים על פי סוגי האוכלוסייה בה מטפלים, קרי, על פי מצבו התפקודי והמנטאלי של הקשיש, כדלקמן:
דיור מוגן
דיור מוגן הינו מסגרת של יחידות דיור נפרדות ועצמאיות כאשר כל דייר מנהל משק בית עצמאי. מיועד לאנשים עצמאיים לחלוטין, המסוגלים לטפל בעצמם ולהמשיך לחיות את חייהם כרצונם. לדיור מוגן אין צורך ברישיון תפעולי מטעם משרד ממשלתי וכניסת הקשישים למקום נעשית באופן פרטי.
קיימים שלושה מסלולי התשלום בדיור מוגן: מסלול פיקדון שהוא הנפוץ ביותר, מסלול דמי כניסה ומסלול תשלום חודשי.
בית אבות
מיועד לאנשים עצמאיים או תשושים בעלי מוגבלויות קלות.
בית אבות הינו בית שבו ההנהלה אחראית לספק את מכלול צרכי הדיירים מבחינת דיור הולם, בטחון, תזונה, ניקיון, חימום, רפואה (למעט שירותי אשפוז אקוטיים) וכיו"ב.
משרד העבודה והרווחה הוא הגורם המפקח על בתי אבות אלו, ובמקרה של קשישים חסרי יכולת כספית והמוגדרים כתשושים – הוא מהווה גם גורם מממן באופן חלקי או מלא.
התשלום לשהות בבית אבות אינו כרוך בדמי כניסה או פיקדון אלא בתשלום חודשי בלבד צמוד למדד. בדרך כלל התשלום כולל את כל השירותים הניתנים במקום (טיפול רפואי, חוגים, ארוחות, חשמל מים וכו') ואינו כולל תרופות, טיטולים, טלפון וכבלים.
מחיר בית אבות לעצמאים ותשושים משתנה בין אזור לאזור כאשר במרכז הארץ המחירים גבוהים ביחס ליתר האזורים.
בית חולים סיעודי
מיועד לחולים סיעודיים או תשושי נפש.
חולה סיעודי הוא אדם הזקוק לעזרה מלאה ברוב או בכל הפעולות היומיומיות ואילו תשוש נפש הינו חולה מתהלך הסובל מירידה קוגניטיבית במישורים כמו זיכרון, שיפוט, התמצאות בזמן ובמקום, במידה כזו שהוא זקוק לעזרה מלאה בפעילויות היום יומיות, לרבות רחצה, הלבשה, אכילה וכדומה.
בית חולים לתשושי נפש וסיעודיים חייב ברישיון של "בית חולים" המוענק על ידי משרד הבריאות. משרד הבריאות משמש כגורם מפקח, מפנה חולים ומשתתף בדמי אשפוזם על פי קריטריונים מיוחדים, בהתאם למצב הכלכלי של הקשיש החולה או בני משפחתו ממדרגה ראשונה.
התשלום לבית חולים סיעודי הינו חודשי ובדרך כלל כולל את כל השירותים הניתנים.
להערכת שווי לנכסי מגורים לאוכלוסייה המבוגרת לחץ כאן.
אומדן שווי תחנת דלק
תחנת דלק היא נכס מקרקעין המשמש למכירת דלקים לכלי רכב ומכירת מוצרים ושרותים משלימים לפקודים אותה.
להלן תכונותיו הייחודים של הנכס וייחודיותו של שוק הדלק:
א. תחנת דלק מותאמת פיזית לשימוש המסחרי לממכר דלקים והיקף ההשקעה בהקמת גבוה.
ב. כבכל עסק מסחרי, הרווח הגולמי בתחנה הוא מכפלה של הכמות הנמכרת ברווח הגולמי ליחידה.
ג. בדומה לנכסים מסחריים אחרים, קיימת שונות גבוהה בשווי תחנות דלק בהתאם למיקום אשר קובע את רמת הנגישות, רמת החשיפה המסחרית ורמת התחרות עם התחנות הסמוכות.
ד. המחיר המירבי לצרכן של סוג הדלק העיקרי נקבע בכל חודש על ידי מינהל הדלק במשרד התשתיות הלאומיות. מאחר ומחיר הרכישה של דלק על ידי התחנות ושיעור המס אחידים, מצוי מרווח השיווק בטווח צר יחסית ויציב לאורך זמן גם בתקופות שבהן מחיר הדלק תנודתי.
ה. ענף הדלק עבר בעשור האחרון תמורות שנובעות בין היתר מהתערבות ממשלתית ורגולציה. תמורות אלה מגבירות את חוסר הוודאות ומשפיעות על דרך הניתוח הכלכלית-שמאית.
הערכת שווי תחנת דלק מחייבת התייחסות למכלול נתונים רחב כגון מיקום, כמות מכירת דלקים, היבטים תכנוניים, היבטים כלכליים ותפעוליים במכירת דלקים ועוד.
לייעוץ ועריכת שומות לתחנות תדלוק לחץ כאן.
