החלטות רשות מקרקעי ישראל
החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1591 (לשעבר: 1553;1523;1464;1399;1355;1155;979) קובעת את התנאים להסדרת ועיגון זכויות המגורים בנחלה.
בהחלטה 1591 קיימים שני מסלולים עיקריים אותם בעלי הזכויות בנחלה נדרשים להכיר.
מסלול ראשון – "דמי חכירה":
תשלום דמי חכירה בשיעור 3.75% + מע"מ מערך הקרקע של חלקת המגורים עם היקף הבניה הבסיסי למגורים בסך של 375 מ"ר.
ערך הקרקע יקבע על פי שומה פרטנית, ולא יחולו הנחות אזור.
3 הטבות לבעל הנחלה ברכישת "דמי חכירה":
הטבה 1:
תבוטל הדרישה לרצף בין דורי ותותר בניית יחידות דיור לחוכר ולקרובו. המונח "קרוב" בהחלטה כולל גם הורים, ילדים ונכדים. כלומר, ניתן לבנות יחידות דיור עבור שני ילדים או נכדים וכו'
הטבה 2:
מימוש היקף הבניה הבסיסי 375 מ"ר יכול להיעשות במספר יחידות דיור ובגודל כפי שיקבע תכנית תקפה. כלומר, בעל הנחלה יכול לבנות בית בשטח של 200 מ"ר מבלי לשלם דמי היוון עבור מעל 160 מ"ר כל זאת בתנאי שלא בנה מעל 375 מ"ר.
הטבה 3:
יותר פיצול מגרש תמורת 33% משווי המגרש.
מסלול שני – "דמי רכישה", רכישת מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים:
בעל הזכויות בנחלה רשאי לרכוש את מלוא הזכויות למגורים בבניה נמוכה (הקיימות והעתידיות) בחלקת המגורים תמורת תשלום דמי רכישה בשיעור של 33% משווי הקרקע של חלקת המגורים, בהתחשב בזכויות הבנייה המאושרות ובפוטנציאל התכנוני למגורים וכן בזכות לפיצול המגרש/ים.
חוכר אשר שילם את דמי הכניסה בשיעור של 3.75% ישלם בנוסף 29.25% (השלמה ל- 33%), בהתאם לשומה עדכנית.
5 הטבות לבעל הנחלה בעת תשלום "דמי רכישה":
הטבה 1:
ניצול מלוא קיבולת הבנייה למגורים בנחלה בהתאם לתב"ע קיימת ועתידית ללא תשלום לרמ"י.
הטבה 2:
פיצול מגרש מנחלה ללא תשלום לרשות.
הטבה 3:
פטור מתשלום דמי הסכמה בגין חלקת המגורים במכירת הנחלה (עבור השטח החקלאי ישולמו דמי הסכמה).
הטבה 4:
השכרת בתי מגורים בנחלה.
הטבה 5:
חתימה על הסכם חכירה מהוון ביחס לחלקת המגורים.
עקרונות פיצול מגרש מנחלה לפי החלטה 1591:
- יחידת דיור קיימת עם זכויות בנייה כוללות של לפחות 160 מ"ר, המשמשת בפועל את החוכר, תישאר צמודה לנחלה ולא יותר פיצולה מן הנחלה.
- הפיצול יעשה בכפוף לקיומה של תכנית תקפה המאפשרת את הפיצול.
- תכנית לפיצול מגרש מנחלה, ככל שהיא יוצרת יח"ד שאינה כלולה בנחלה, תהיה כפופה למגבלות תמ"א 35.
- גודל המגרש המפוצל וזכויות הבניה בשטח 160 מ"ר יופחתו משטח חלקת המגורים והיקף הבניה הבסיסי.
- למגרש המפוצל יוצמדו מינימום 160 מ"ר זכויות בניה, אך בעל הנחלה יידרש לשלם עבור מלוא הפוטנציאל (כ- 300 מ"ר).
- התשלום לרשות לפי שומה עדכנית.
התשלום עבור המגרש המפוצל:
- השלמת תשלום בשיעור של 29.25% עבור 160 מ"ר.
- תשלום בשיעור של 33% עבור יתרת הזכויות שלא נרכשו.
החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1581 (שלעבר 1458) קובעת את התנאים לאישור פעילות חקלאית בנחלה על ידי רשות מקרקעי ישראל.
הגדרה לשימוש פל"ח:
שימוש בקרקע בתחום חלקת המגורים למטרות לא חקלאיות, לרבות מבני קיט כפרי, על פי תכנית תקפה בהתאם לחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965, או על פי היתר תקף לשימוש חורג שניתן כדין.
דוגמאות לשימושי פל"ח :
שימושי הפל"ח יקבעו בהתאם לתכנית בנין עיר תקפה, כך לדוגמא, במרחב תכנון "דרום השרון" קיימת תכנית פל"ח מס' שד/1000//א/1 המאפשרת בנחלות חקלאיות שימושי פל"ח ל- אחסנה, מלאכה ותעשיה זעירה, שירותי משרד, גני ילדים, מעונות יום ומבני מגורים לפועלים זמניים בחקלאות.
את המידע בדבר השימושים האפשריים לאישור פעילות החלקיות יש לקבל בועדה המקומית לתכנון ובנייה בתחומה מצויה הנחלה בה מבוקש שימוש הפל"ח.
השכרת מבנה הפל"ח:
החלטה מס' 1581 קובעת כי ניתן להשכיר את מבנה הפל"ח לשימושים בעלי זיקה למשק החקלאי ולמרקם הכפרי בהתאם לרשימת שימושים שתקבע ע"י הרשות.
בהתאם להחלטת הנהלה מס' 3937 אושרו להשכרה, בין היתר, השימושים הבאים:
אחסנה ומכירה של תוצרת חקלאית ומיכון חקלאי.
משתלה.
חוות תבלינים.
חנות ממכר לתוצרת חקלאית.
יקב.
לימוד רכיבה על סוסים.
מסגריה/מוסך לכלים חקלאיים.
דמי חכירה:
בעת אישור בקשה לשימוש פל"ח בנחלה, ישולמו דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% משווי הקרקע המיועדת לתעסוקה לא חקלאית. אם חלה חבות בהיטל השבחה, דמי חכירה בשיעור של 46%.
דוגמא לתשלום דמי חכירה לרשות:
בנחלה חקלאית מבוקש הקמת מבנה אחסנה בשטח 500 מ"ר.
סה"כ שטח מבונה מבוקש 500 מ"ר.
שווי מ"ר קרקע מבונה בייעוד אחסנה 1500 ₪.
סה"כ שווי מרכיב הקרקע 750,000 ₪.
שווי 91% בתוספת מע"מ 17% 798,525 ₪.
הערות :
- שווי מ"ר מבונה נקבע בהתאם לייעוד המבוקש.
- אם חובת תשלום היטל השבחה חלה על בעל הזכויות בנחלה, דמי החכירה יהיו בשיעור של 46%.
שווי מרכיב הקרקע בייעוד לפל"ח יקבע על ידי שמאי מקרקעין מטעם רמ"י. בעת קבלת שומת רמ"י בעל הנחלה רשאי להגיש השגה על שומת רמ"י באמצעות שמאי מקרקעין מטעמו. הליך השגה על שומת רמ"י מתנהל בפני אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים (הליך זה ידוע בשם "הכרעה בהשגה ראשונה"). על קביעת השמאי המכריע בהשגה ראשונה רשאי בעל הנחלה להגיש השגה שניה שתדון בפני ועדת השגות.
החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1561 (לשעבר 1252) קובעת הוראות בניה למגורים בנחלות במושבים.
ראשית, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) תתיר בנייה למגורים אך ורק בשטח הצהוב כפי שנקבע בתכנית בנין עיר תקפה החלה על הנחלה.
רמ"י לא תאשר בניה למגורים בחלקות ב' של הנחלה, גם אם קיימת תכנית בנין עיר החלה על חלקה ב' ומאפשרת בנייה בה.
בעל הנחלה רשאי להקים שלוש יחידות דיור, כדלקמן:
יחידה 1: בית ראשי לבעל הנחלה בשטח 160 מ"ר.
יחידה 2: בית לדור המשך/בן ממשיך בשטח של עד 160 מ"ר.
יחידה 3: מקום שהוכח להנחת דעתה של הרשות, כי בנחלה מתגוררים בפועל שלושה דורות של משפחת בעל הזכויות בנחלה, לרבות בעל הזכויות ודור המשך, ובתנאי שהדור המבוגר היה בעל זכויות בנחלה, או עודנו בעל הזכויות המקורי בנחלה והדור הצעיר מהווה משפחה. שטח היחידה 55 מ"ר .
סה"כ: 375 מ"ר (160 + 160 + 55) ללא תשלום לרמ"י.
כאשר קיימת תכנית בנין עיר המאפשרת לבנות שטח שמעל 160 מ"ר ליח"ד לבעל הנחלה ולבן ממשיך או מעל 55 מ"ר ליח"ד שלישית, נדרש בעל הנחלה לשלם דמי היוון לרמ"י.
הגדלת היקף הבנייה למגורים מעל 375 מ"ר:
עבור בנייה שמעל 160 מ"ר ביחידה הראשונה והשניה, ומעל 55 מ"ר ביחידה השלישית – תגבה הרשות דמי היוון של 91% מערך הקרקע.
בעל נחלה אשר חויב בתשלום היטל השבחה על ידי הוועדה המקומית עבור הזכויות, יהיה זכאי להחזר דמי היתר בגובה היטל ההשבחה ששולם על ידו, ובלבד ששיעור דמי ההיתר ששולמו בעד הזכויות הנוספות לא יפחת מ- 46%.
לסיכום:
החלטה 1561 קובעת מהם התנאים וזכויות הבנייה למגורים בנחלה לפיהם לא נדרש בעל הנחלה לשלם דמי היוון עבור מימוש הזכויות. רמ"י מאפשרת זכויות בהיקף של 375 מ"ר סה"כ אם כי בעל הנחלה חייב לעמוד בתנאים, בין היתר, הוכחה של 3 דורות בנחלה.
בעל נחלה שאינו עומד בתנאי החלטה 1561 וברצף בין דורי של בעל נחלה, דור המשך ונכד נשוי - יכול להצטרף להחלטה מס' 1591 ולשלם דמי רכישה בשיעור של 3.75% משווי חלקת המגורים, ובכך תבוטל הדרישה לרצף בין דורי ומימוש היקף בנייה של 375 מ"ר יכול להיעשות במספר יחידות דיור ובגודל כפי שנחוץ לבעל הנחלה ובכפוף לתכנית בנין עיר תקפה.
